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南非房地产开发与研究
2017-11-30 15:15 来源:论文网
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  论文摘要:南非房地产开发与研究论文关键词:南非房地产开发研究南非有4千万人口,120多万平方公里土地,相当于5个英国的总面积,或者说相当于8个辽宁省加起来的总面积。人均GDP达到4000美金,远远高于中国的水平,接近世界发达国家的水平,是非洲最发达的国家之一。南非的自然环境非常优美,平均海拔2000米,三面环海,气候宜人,夏无酷暑,冬无严寒,绿化覆盖率很高,到处鸟语花香。城市规划井然有序,基础设施完善,以道路为例,国际标准马路四通八达,柏油路面道路通到乡镇村庄,给房地产业开发创造了有利条件。建筑业是南非四大基础产业之一,南非房地产的投资额每年超过380-400亿蓝特(一蓝特约等于1.5人民币),每年投资额以6%-7%的速度增长;1南非房地产业的市场潜力南非房地产优势非常明显,每年房产增值都在10%-20%左右,市场购买力很强。购买房屋的市场基础主要有四个层面:1.1投资购房者:多年来由于房地产增值的稳定性,人们普遍认为这是一个旱涝保收的投资行为,其中很大一部分是作为投资机会,买了房子再出租,租金收入不匪,或者若干年后再转手卖掉,都有很好的回报;1.2消费者购房:工商管理毕业论文南非房屋作为市场流通的产品,其流通性非常好,不象中国人消费习惯,买套房子一住就是十年、二十年,消费者更换新房的频率非常快。买房贷款制度配套很成熟,只要有稳定职业人士就有能力买房产;1.3企业财团购房:南非作为非洲最发达的国家,进入当地发展的国际财团和大型企业都在当地建房买房,都为员工解决住房或为经理人买房,总之帕来者购买房屋需求量很大;1.4国际上层人事购房较多:由于南非环境气候比北海还要好,其房价与发达国家相比较低,但生活环境条件与欧美国家不相上下,国际购买力潜力特别大,据南非当局统计,每年国外人士来南非购房者占南非房屋交易量的20%以上。其中非洲各国的上层人士都在南非选择一些房地产。2南非房地产的开发优势2.1南非市场经济制度稳定,经济运转受政治变动影响较小,市场规则比较规范成熟,银行运行商业化,税收制度健全。南非作为非洲大陆的经济发展中心,世界500强企业都在南非驻有办事处或企业,政治经济文化活动相当活跃。市场机会和企业机会结合的频率较高,其次南非自身贫富差距较大,内在外延发展空间良多。目前中国和欧美国家都在抢滩非洲大陆,特别是2006年中非北京论坛后,中非政府和中非经济文化合作力度加强,人力、物力、财力投入很大。南非房地产开发和中国房地产相比较,南非房地产开发优势比较明显。举几个方面例子看:

  2.1南非的房地产风险小。投资预测相对准确,这是因为南非房地产法律制度非常严格成熟,100多年来房地产的法律的主要原则基本没有太多的修改,房地产产权、转户、税收、等细则贯彻的井然有序,南非房地产没有大起大落现象,每年都有稳步发展。2.2南非政府在宏观政策上的调控比较理性,得益于多年延续市场经济游戏规则,不实施忽左忽右政策或强制性政策,经济形势相对稳定。政府对企业房地产开发服务态度非常好。房地产管理法制化观念浓厚,行贿受贿腐败现象会受到严厉制裁。2.3银行的配套制度很完善。各大银行均为股份制商业化企业,不允许政府直接插手。银行鼓励消费者多买房,房地产贷款按接活跃。银行也支持发展商开发地产。审批程序电脑化,不会由于人的因素损害开发者的利益;2.4南非的基础设施完善,电力、通讯、污水系统、上水下水、道路交通设施齐全,为房地产建设的配套工作创造有利条件。无论是城市或周边地区,房地产开发是平衡的,几乎没有城乡差别。电子商务毕业论文政府的规划和基础设施配套进度基本是同步运行;2.5建筑的监理制度比较严格和公正。南非有严格的工程师技术管理制度,完整的建筑业质量管理制度和标准材料质量规范约束机制,确保发展商利益和顾客的利益。由于房产开发引起的官司很少见;2.6由于当地土地价格相对较低,基础设施配套成本较低,进入南非房地产行业的门槛相对较低,房地产投资存在较大空间,这个行业往往成为中国企业和个人投资首选项目;3南非房地产建设发展的方向3.1合作开发项目:可以进行大型仓储区开发、旅游景点设施开发、工业园区开发、购物中心开发、新城镇开发等。。。;3.2住宅房屋开发:中档房屋要保持南非人崇尚自然的习惯和风格,为了降低成本,可选择更新换代产品,替代传统的材料更受欢迎;建设高档房屋装修要有特色,可以引进先进的装修技术,但装修主要是欧式化,衬托回归大自然的环境,而不是中国人喜欢的那种富丽堂皇,金碧辉煌的感觉;中抵挡房屋也是南非房地产建设的方向之一,让收入较低的人群能够买得起房屋;4南非房地产开发利润概况南非中档房屋销售价格,大约在每平方米5000蓝特-7000蓝特,(1美金=6蓝特、5000蓝特相当于6500元人民币)由于地段不同和建筑标准不同,价格也会有很大差别。平均利润约占销售额的25%-35%;例如3000万蓝特销售额的利润大于约700万-1000万蓝特左右;投入3000万蓝特的中等开发规模的小区建设,资金投入需要1000万元蓝特,银行可以贷款2000万元蓝特;每个项目的开发周期大约两年;影响利润的主要原因是变动成本:包括银行的利率、建筑成本、土地成本的变化、管理控制能力强弱、以及把握势机的能力和超前的眼光等等;

  5南非房地产投资风险问题南非的治安是是大家关心的问题,华人是某些犯罪团伙袭击的对象。华人在南非有30万人左右,很多华人作生意比较喜欢现金交易,例如开商店、饭店、买卖服装鞋帽、轻工五金交电产品,很容易成为犯罪团伙抢劫的目标。而房地产业完全按照当地法律法规进行,资金结算完全通过银行帐户交易,很少受到恶意偷袭;有的华人企业来南非开发房地产,并没有获得想象中的成功。南非是一个完全的市场经济国家,房地产业开发相当规范,开发工作必须遵循其经济规律和市场游戏规则,不可能靠拉关系,走后门,搞邪门歪道获得不义之财。有些华人或华人企业可能由于语言的障碍,养天地正气,法古今完人惯性思维方式和传统习惯,没有吃透当地的情况,盲目开发项目,经常发生问题。所以必须聘请当地法律顾问或律师、技术人员、或其他各方面人员的作用。从选地、市场调查到施工建设都要按当地的操作规程依法行,这样可减少很多麻烦,减少很多风险;总之,南非的房地产业和中国的房地产业一样比较火暴。不同的是具有门槛低,投资相对安全等特点。只要操作得当,会获得一个旱涝保收的投资机会。

作者: 编辑:吴思晶  
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